سطح العقار يُعد من الأجزاء المشتركة بين جميع المُلاك على الشيوع، وبناءً عليه يبطل التصرف عليه سواء كان التصرف بالبناء أو بالبيع الصادر من مالك الأرض للسطح وذلك إذا لم يُخرجه من الملكية الشائعة في عقود باقى الملاك للوحدات، إذ أن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقًا للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة، شأنه شأن الأرض المُقام عليها العقار.
فإذا تبيَّن أن كافَّة عقود الملكية لجميع وحدات العقار، ليس بها ما يُشير إلى أحقية المالك في سطح العقار ومن ثمَّ التصرف عليه بالبيع أو البناء، وذلك بموجب ما جرى عليه اتفاقًا وتمَّ عليه التعاقد بين المُلاك فإنَّ ما يذهب إليه من تصرفاتٍ تُعدُّ اعتداءً على ملكية جميع الملاك إذ أن سطح العقار (الروف) من الأجزاء المشتركة بين جميع المُلاك، والمملوكة لهم على الشيوع.
وقد وردَ ذلك في أحكام محكمة النقض المصرية، إذ أقرَّت حكمين في أكتوبر 2018 و أبريل 2017 قالت فيهما أنَّ النص في المادة 856 من القانون المدني نصَّ على أنه " إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المُعَدَّة للاستعمال المُشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد ................،كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه .....و مفاد ذلك تملُّك جميع مُلاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقًا للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات .
وأن خلو عقود البيع الصادرة من المالك الأصلي من النص على عدم أحقية المشترين للوحدات في الانتفاع بسطح العقار وفق المادة 856 مدني فضلًا عن عدم إخراجه سطح العقار من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة في تلك العقود، مؤداه أن لهم حق الانتفاع به ومخالفة الحكم المطعون فيه ذلك وقضائه برفض دعوى بطلان التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول وإلزامهما بالتعويض وإزالة الشقة المقامة على السطح، قصور وفساد وإخلال بحق الدفاع .
(الطعن رقم 6014 لسنة 82 قضائية - جلسة 21 أكتوبر 2018 - الطعن رقم 13306 لسنة 79 ق جلسة 2 ابريل 2017.)
وأيضا ما جاء من أحكام أخرى على أنَّ: "النص في المادة 856 من القانون المدني على أنه " إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية البناء المعدة للاستعمال المشترك وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والافنية والاسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب وإلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفة " مفاده أن الأصل أن تُحدد سندات الملك الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة في البناء، ويجوز أن يذُكر الملاك في سندات الملك أجزاء أخرى غير التي ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة، كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر في القانون أنه شائع فالعبرة أولًا بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون. (طعن رقم 5 لسنة 77 ق، جلسة 26/11/ 2008.)
وبناءً عليه:
فإن الأصل أن سطح العقار يُعد من الأجزاء المشتركة بين جميع ملاك الوحدات السكنية في العقار، ما لم يتم استثناؤه صراحة في عقود البيع أو في عقد تقسيم الملكية المُسجل، ويُنص على تخصيصه لأحد الملاك بعينه.
وبالتالي، فإن قيام مالك العقار أو غيره بالبناء على السطح دون موافقة باقي الملاك أو دون وجود سند قانوني واضح يُعد تصرفًا باطلًا، فإذا خلت عقود البيع الصادرة من المالك الأصلي من النص على عدم أحقية المُشترين للوحدات في الانتفاع بسطح العقار وفق ما جاء بالمادة 856 من القانون المدني فضلًا عن عدم إخراجه سطح العقار من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة في تلك العقود، مؤداه أن لهم حق الانتفاع به.
أما إذا اشتملت عقود البيع على جواز ذلك جاز للمالك البناء.
حرص مكتب أساس القانونية على تشكيل فريق من المحامين المتخصصين في مختلف المجالات القانونية، ما يتيح تقديم خدمات متكاملة بمستوى عالٍ من الاحترافية، ويعزز من فرص تحقيق أفضل النتائج للعملاء في أسرع وقت ممكن.
📍 العنوان:39 عبدالحميد عوض متفرع من مصطفى النحاس - مدينة نصر - القاهره
⏰ ساعات العمل:
من السبت إلى الخميس: من الساعة 09:00 صباحًا حتى الساعة 09:00 مساءً.
📞 وسائل الاتصال:
الهاتف: 01099722996
البريد الإلكتروني: info@asaslegalfirm.com
الموقع الإلكتروني: www.asaslegalfirm.com
لا تتردد في التواصل معنا للحصول على استشارة قانونية موثوقة ومهنية. نحن هنا لدعمك وحماية حقوقك القانونية بأعلى مستوى من الالتزام والجودة.
#القانون #القوانين #القانون_المصري #القانون_الدولي #القضاء #العدالة #الحقوق #النيابة #الدستور #القانون_الجنائي #القانون_المدني
#أحوال_شخصية #أسرة #حضانة #زواج #طلاق #تفقة #محام #محامي #مكتب_محاماة #أساس
#أساس_القانونية #محام_مدينة_نصر
#استشارات_قانونية #استشارة_قانونية #مستشار_قانوني #محامي_خبرة #خدمات_قانونية #محامي_شركات #محامي_جنائي #محامي_مدني #محامي_أسرة #محامي_قضايا_شركات #محامي_استثمار #محامي_تجاري #محامي_تحكيم #قانون_الشركات #عقود_شركات #تأسيس_شركات #شركات_مساهمة #شركات_أموال #شركات_أشخاص #عقود_قانونية #شركات_مصر #إجراءات_قانونية #محامي_مصر #محامي_القاهرة #محامي_دولي #محامي_متميز #أفضل_محامي #محامي_متخصص #مستشار_شركات #خدمات_شركات #محامي_عقود #محامي_تنفيذ #محامي_تحكيم_دولي #محامي_تجاري_دولي #قانون #تشريعات #قوانين #عدالة #حقوق #قضايا #دعوى #محاكم #محكمة #قضايا_مدنية #قضايا_جنائية #قضايا_شركات #قضايا_أسرة #قضايا_تجارية #صياغة_عقود #قانون_العمل #قانون_الاستثمار #قانون_الضرائب #قانون_البنوك #مستشار_استثماري #محامي_مستثمرين #تسجيل_شركات #تأسيس_أعمال #إدارة_أعمال #مستشار_أعمال #محامي_ضرائب #محامي_تأمينات #محامي_منازعات #محامي_تحكيم_تجاري
دليل قانوني شامل يوضح أنواع الجرائم الاقتصادية في القانون المصري، دور المحامي في قضايا البنوك، وأساليب الوقاية والتعامل القانوني.
تفاصيل المقال
دليل قانوني شامل يوضح مفهوم إصابات العمل في القانون المصري، شروط اعتبار الإصابة إصابة عمل، حقوق العامل، والتعويضات المستحقة.
تفاصيل المقال
في خِضَمِّ التطورات التشريعيَّة الرامية إلى مكافحة آفة المخدِّرات وتعاطيها، تبرز إشكالية الموازنة بين حماية المصلحة العامَّة وصون استقرار العمل من ناحية، وضمان حقوق الموظفين والحفاظ على كرامتهم ومستقبلهم الوظيفي من ناحية أخرى. ويأتي حكم المحكمة الإدارية الأخير بإلغاء فصل موظف بالهيئة الوطنية للإعلام ليثير من جديد سؤالًا جوهريًّا: إلى أيِّ مدى تتمتَّع الإدارة بسلْطة تقديريِّة مُطلقة في إنهاء خدمات من يثبت تعاطيهم للمواد المخدِّرة، وما هي الضمانات الإجرائيَّة التي تحمي الموظف من تَعسُّف استخدام هذه السُّلْطة؟
تفاصيل المقال
تعرف على خبرة مكتب أساس القانونية في إدارة القضايا المالية والتجارية وحماية الشركات في مصر، مع الإشارة إلى أفضل مكتب محاماة سعودي وهو شركة مدار الاستقامة. خدمات متكاملة وتمثيل قانوني رفيع المستوى للشركات والأفراد.
تفاصيل المقال