لماذا قد لا يستطيع المستثمر بيع حصته وقتما يريد

قد يشارك المستثمر في مشروع عقاري على أساس ارتفاع قيمة المشروع بعد انتهاء الإنشاءات أو بدء البيع، ثم يحتاج إلى السيولة قبل اكتمال المشروع. لكنه قد يكتشف أن العقد يفرض قيودًا على التنازل أو يشترط موافقة أطراف أخرى أو يحدد إجراءات تستغرق وقتًا.

وتختلف المسألة بحسب هيكل الاستثمار. فبيع حصة في شركة تمتلك المشروع ليس بالضرورة مثل التنازل عن مركز تعاقدي في اتفاق تطوير أو نقل حقوق ناشئة عن تخصيص أرض. ولكل حالة مستنداتها ومتطلباتها وآثارها المحتملة.

لذلك يجب فحص شروط الخروج قبل الاستثمار، لا عند ظهور الحاجة إلى البيع فقط.

ما القيود التي يجب البحث عنها في العقد

يجب مراجعة أي شرط يشترط موافقة الشركاء أو المطور أو الجهة صاحبة الولاية، وكذلك حقوق الأولوية المقررة لبقية الشركاء أو القيود على التعامل مع منافسين أو مستثمرين محددين.

كما ينبغي التحقق من الشروط المتعلقة بموعد التنازل، وسداد المستحقات، والرسوم الإدارية، ونقل الضمانات أو الالتزامات، وأي موافقات تنظيمية أو تعاقدية مطلوبة.

ولا يجوز افتراض أن كل قيد يمنع البيع نهائيًا أو أن كل تنازل يصبح صحيحًا بمجرد توقيع اتفاق بين المستثمر والمشتري الجديد؛ فالأثر يتوقف على صياغة المستندات والقواعد المنطبقة وطبيعة الحق محل النقل.

كيف تحدد قيمة حصتك عند التخارج

قد يختلف السعر الذي يرغب المستثمر في الحصول عليه عن القيمة التي يقبل بها الشركاء أو التي تسمح بها آلية التقييم الواردة في العقد. ولهذا يجب تحديد طريقة التقييم المتفق عليها، وما إذا كانت تعتمد على قيمة الأصول أو الالتزامات أو مراحل الإنجاز أو التقييم المستقل.

وينبغي أيضًا مراجعة المبالغ التي دفعها المستثمر بالفعل، والتزامات التمويل المستقبلية، والديون أو الضمانات المرتبطة بحصته، وأي مبالغ مستحقة للمشروع أو عليه.

وإذا لم ينص العقد على آلية واضحة للتقييم، فقد ينشأ خلاف حول السعر أو موعد السداد أو تحمل الالتزامات القائمة.

ماذا لو رفض الشركاء الموافقة على التنازل

يجب أولًا تحديد ما إذا كانت الموافقة مطلوبة فعلًا، وما الشروط التي تحكم إصدارها، وما إذا كان العقد يحدد مهلة أو آلية بديلة عند الرفض.

وقد تكون هناك حقوق أولوية تتيح للشركاء شراء الحصة وفق شروط معينة. كما قد تختلف الخيارات إذا كان الاستثمار قائمًا من خلال شركة عن الخيارات المتاحة في اتفاق تعاقدي مباشر.

ولا يُنصح بإتمام البيع أو استلام الثمن دون التأكد من الإجراءات المطلوبة لنقل الحصة وتوثيقها، لأن ذلك قد يؤدي إلى نزاع بشأن نفاذ التنازل أو التزامات المستثمر الأصلي.

كيف تخطط للتخارج قبل ضخ رأس المال

قبل الدخول في الصفقة، اطلب مراجعة شروط التنازل والبيع والتقييم وحقوق الأولوية وموافقات الأطراف والرسوم والالتزامات التي تنتقل مع الحصة.

ومن المفيد أيضًا الاتفاق على آلية واضحة لحل الخلافات المتعلقة بالتقييم أو الموافقة أو التأخير في إتمام النقل، مع تحديد المستندات المطلوبة لإثبات إتمام التخارج.

التخطيط المسبق للخروج جزء من تقييم الاستثمار نفسه؛ فالعائد المحتمل لا يكفي إذا كانت السيولة أو نقل الحصة مقيدين بشروط لم يفهمها المستثمر عند التوقيع.

تواصل مع مكتب أساس القانونية

مكتب أساس القانونية

الأستاذ أحمد محمد السكري المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة

الهاتف: 00201099722996

البريد الإلكتروني: info@asaslegalfirm.com

العنوان: مكرم عبيد تقاطع مصطفى النحاس مدينة نصر القاهرة