عند شراء شقة جديدة أو مستعملة لا يهتم المشتري عادة إلا بمساحة الشقة وسعرها وموقعها وتشطيبها لكنه قد يغفل عن سؤال قانوني مهم وهو هل الشقة التي يشتريها لها نصيب في أرض العقار وما معنى هذا النصيب وما الحقوق التي يحصل عليها المالك بسببه

هذه المسألة مهمة لأن ملكية الشقة لا ترتبط بالوحدة السكنية فقط وإنما قد ترتبط أيضًا بحصة شائعة في الأرض والأجزاء المشتركة بحسب طبيعة العقار وسندات الملكية والعقد

ولهذا فإن عبارة الشقة تمليك كامل لا تكفي وحدها لمعرفة الحقوق القانونية للمشتري

يجب أولًا مراجعة عقد البيع وسند ملكية العقار لمعرفة طبيعة الملكية وما إذا كان العقد يحدد نصيب الوحدة في الأرض أو يوضح طريقة احتسابه

وتوضح إجراءات رسمية منشورة على منصة مصر العقارية أن تحديد نصيب كل وحدة في الأرض قد يكون مسألة أساسية في بعض حالات التنازل عن الوحدات السكنية المقامة على قطع الأراضي الصغيرة كما أوضحت أن عدم تحديد حصة الشقة في الأرض قد يترتب عليه اعتبار ملاك الوحدات شركاء في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة ما لم تنص سندات الملكية على خلاف ذلك

وهذا يجعل السؤال عن حصة الشقة في الأرض جزءًا مهمًا من الفحص القانوني للعقار قبل الشراء

ويجب على المشتري التأكد من أن بيانات الشقة الموجودة في العقد تتطابق مع بيانات العقار والمستندات الرسمية وأن وصف الوحدة ومساحتها وموقعها داخل المبنى واضح ومحدد

كما يجب معرفة طبيعة الأجزاء المشتركة المرتبطة بالعقار مثل المداخل والسلالم والممرات والأجزاء المخصصة للاستخدام المشترك بحسب طبيعة المبنى والمستندات المنظمة للملكية

ومن المهم عدم افتراض أن كل جزء موجود في العقار يمكن لمالك شقة معينة التصرف فيه بصورة منفردة لأن الحقوق المرتبطة بالأجزاء المشتركة تخضع لطبيعة الملكية والقواعد المنظمة لها

كيف تعرف حصة شقتك في أرض العقار قبل الشراء

الخطوة الأولى هي مراجعة سند ملكية الأرض والعقد والمستندات التي تحدد الوحدات الموجودة في العقار

بعد ذلك يجب التأكد من طريقة تحديد حصة كل وحدة وما إذا كانت الحصة محددة بنسبة أو مساحة أو وفقًا لما تنص عليه المستندات المنظمة للملكية

وفي بعض الحالات قد ترتبط حصة الوحدة في الأرض بمساحتها مقارنة بمساحات باقي الوحدات ولذلك لا يصح افتراض أن جميع الشقق لها نفس الحصة دون مراجعة المستندات

كما يجب معرفة ما إذا كانت هناك قيود على التصرف في الوحدة أو الأرض أو شروط خاصة مرتبطة بالجهة المالكة أو المخصصة للأرض

وتزداد أهمية هذه المراجعة إذا كانت الشقة داخل مشروع سكني أو عقار مقام على أرض مخصصة من جهة حكومية أو إذا كانت الملكية ما زالت مرتبطة بإجراءات نقل أو تنازل

ويجب كذلك التأكد من عدم وجود نزاع على الأرض أو العقار أو حقوق للغير يمكن أن تؤثر على الصفقة

ومن الأخطاء الشائعة أن يركز المشتري على عقد الشقة وحده دون مراجعة أصل ملكية الأرض والمستندات المرتبطة بالعقار

والأصح أن يتم فحص الوحدة والأرض والعقد والمستندات معًا حتى تكون الصورة القانونية للصفقة واضحة قبل دفع كامل الثمن

إذا كنت مقبلًا على شراء شقة فلا تسأل فقط عن سعر المتر ومساحة الوحدة

اسأل أيضًا عن ملكية الأرض ونصيب الوحدة فيها وطبيعة الأجزاء المشتركة وما إذا كانت هذه الحقوق ثابتة في المستندات والعقد

فمعرفة هذه التفاصيل قبل الشراء تساعد على اكتشاف المشكلات مبكرًا وتمنح المشتري صورة أوضح عن الحقوق التي يحصل عليها مقابل الأموال التي يدفعها

والفحص القانوني للعقار لا يقتصر على التأكد من اسم البائع وإنما يشمل مراجعة أصل الملكية ووضع الأرض وبيانات الوحدة والعقد والحقوق المرتبطة بها

ولهذا فإن مراجعة المستندات قبل شراء الشقة يمكن أن تكون خطوة أساسية لتجنب نزاع قد يظهر بعد إتمام البيع

للتواصل مع مكتب أساس القانونية

الهاتف 00201099722996

البريد الإلكتروني info@asaslegalfirm.com

العنوان مكرم عبيد تقاطع مصطفى النحاس مدينة نصر القاهرة