الاستثمار العقاري قد يبدأ بفرصة تبدو جذابة على الورق مثل أرض بسعر مناسب أو وحدة تجارية في موقع مميز أو مشروع تحت الإنشاء أو عقار يمكن تطويره وإعادة بيعه

لكن بالنسبة للمستثمر السعر وحده لا يكفي لاتخاذ قرار الشراء

العقار الذي يحقق عائدًا جيدًا ليس بالضرورة هو العقار الأقل سعرًا وإنما الأصل الذي تكون ملكيته واضحة وموقفه القانوني سليمًا واستخدامه متوافقًا مع التراخيص وعقده يحمي حقوق المستثمر مع وجود تصور واضح للعائد وطريقة التخارج

ولهذا فإن الفحص القانوني للعقار قبل الاستثمار ليس إجراءً شكليًا بل جزء أساسي من تقييم الصفقة نفسها

الفحص القانوني للعقار قبل الاستثمار

هذه هي النقطة التي يجب أن يبدأ منها أي مستثمر

قبل التفاوض على السعر أو دفع مقدم يجب فحص سند ملكية البائع ومعرفة مصدر ملكيته ثم مراجعة تسلسل التصرفات السابقة على العقار

ولا يكفي أن يقدم البائع عقدًا يحمل اسمه فالمهم هو معرفة الأساس الذي انتقلت به الملكية إليه وما إذا كانت هناك تصرفات أو حقوق سابقة يمكن أن تؤثر على الصفقة

وتزداد أهمية هذا الفحص عندما يكون الاستثمار في أرض كبيرة أو عقار موروث أو مشروع قائم على أكثر من قطعة أرض أو عقار انتقلت ملكيته عدة مرات

كما يجب مراجعة موقف العقار من التسجيل لأن قابلية العقار للتسجيل نقطة مهمة في تقييم الصفقة خصوصًا عندما تكون قيمة الاستثمار مرتفعة أو يكون الهدف إعادة البيع مستقبلًا

كذلك يجب التأكد من أن استخدام العقار يتناسب مع المشروع الذي يخطط له المستثمر

فقد يشتري المستثمر عقارًا في موقع ممتاز ثم يكتشف أن النشاط الذي يخطط له لا يتوافق مع الوضع القانوني أو التراخيص الخاصة بالمكان

لذلك يجب فحص الاستخدام المسموح به والتراخيص وموقف البناء وأي اشتراطات مرتبطة بالنشاط المقترح

وتوفر الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة خدمات مرتبطة بالموافقات والتصاريح والتراخيص وتخصيص العقارات للمشروعات الاستثمارية من خلال منظومة خدمات المستثمرين

وفي المشروعات الاستثمارية لا ينبغي النظر إلى عقد البيع باعتباره مجرد ورقة تثبت دفع الأموال

العقد هو الأداة التي تحدد التزامات الأطراف ومواعيد التنفيذ وشروط السداد والتسليم والضمانات وما يحدث عند الإخلال

ولهذا يجب أن يكون عقد الاستثمار العقاري واضحًا في تحديد العقار ومساحته وحدوده والثمن وطريقة السداد وموعد التسليم والتزامات البائع والمستندات التي يلتزم بتقديمها وموقف التسجيل وما يترتب على التأخير أو الإخلال

ومن المهم أيضًا فحص الرهون والحقوق والمنازعات

فلا ينبغي التعامل مع العقار وكأنه خالٍ من الحقوق لمجرد أن البائع يؤكد ذلك

يجب فحص ما إذا كان هناك رهن أو حق للغير أو نزاع قضائي أو تصرف سابق أو أي مستند يمكن أن يؤثر على قدرة البائع على نقل الحق للمستثمر

أما إذا كان الاستثمار مع مطور عقاري فيجب توسيع الفحص ليشمل صفة الشركة وسندها في الأرض والمشروع نفسه والتراخيص والموافقات وشروط التعاقد وجدول السداد وموعد التسليم والالتزامات التي تقع على المطور

كما يجب قراءة البنود المتعلقة بالتأخير والتسليم والتعديلات في الوحدة والمرافق والخدمات وعدم التركيز فقط على السعر أو الخصم المعلن

وفي حالة الاستثمار في الأراضي يجب معرفة طبيعة سند الأرض وموقفها من التخصيص والاستخدام المسموح به والاشتراطات التخطيطية وإمكانية تنفيذ المشروع المستهدف عليها

وقد يكون الفرق بين أرض وأخرى في نفس المنطقة ليس فقط في السعر والمساحة وإنما في الوضع القانوني وإمكانية استغلالها في النشاط الذي يستهدفه المستثمر

ولا ينبغي للمستثمر أن يفكر في مرحلة الشراء فقط بل يجب أن يضع استراتيجية واضحة للتخارج

هل سيكون التخارج عن طريق إعادة البيع

أم التأجير

أم بيع الوحدات بعد التطوير

أم الاحتفاظ بالعقار للحصول على دخل دوري

هذه الأسئلة لها تأثير مباشر على نوع العقار الذي يتم اختياره وعلى طريقة التعاقد والتمويل

وقبل إتمام صفقة عقارية كبيرة يجب أن تكون هناك قائمة مستندات وفحص واضحة تشمل سند ملكية البائع وتسلسل الملكية والعقود والتصرفات السابقة وموقف التسجيل والشهر العقاري ومستندات الأرض أو العقار والتراخيص والموافقات وموقف البناء والاستخدام وأي رهون أو حقوق للغير والدعاوى والمنازعات المرتبطة بالعقار وعقد البيع أو الاستثمار وملاحقه والالتزامات المالية والجدول الزمني للتنفيذ وشروط التسليم والتخارج

الفحص القانوني لا يهدف فقط إلى اكتشاف مشكلة بعد إتمام الصفقة وإنما إلى معرفة المخاطر قبل أن يصبح المستثمر ملتزمًا بمبلغ كبير

فالمستثمر لا يشتري مترًا مربعًا فقط وإنما يشتري حقًا في أصل يريد استغلاله وتحقيق عائد منه والتصرف فيه مستقبلًا

ولهذا فإن دور المحامي المتخصص في العقارات والاستثمار لا يقتصر على صياغة عقد البيع بعد الاتفاق على السعر بل يبدأ قبل إتمام الصفقة من خلال مراجعة سند الملكية والمستندات والتراخيص والعقود وتحديد النقاط التي قد تؤثر على ملكية العقار أو استخدامه أو تسجيله أو إمكانية استغلاله استثماريًا

في الاستثمار العقاري حماية رأس المال تبدأ قبل توقيع العقد

وكلما كانت الصفقة أكبر وأكثر تعقيدًا أصبحت مراجعة الملف القانوني للعقار والعقد والمستندات خطوة أساسية في دراسة الاستثمار وليس إجراءً يمكن تأجيله إلى ما بعد دفع الأموال

للتواصل مع مكتب أساس القانونية

إذا كنت تخطط للاستثمار في عقار أو أرض أو مشروع تطوير عقاري وتريد مراجعة سند الملكية والعقود والمستندات والموقف القانوني للصفقة قبل إتمامها يمكن مراجعة ملف الاستثمار مع مكتب أساس القانونية للمحاماة والاستشارات

الهاتف 00201099722996

البريد الإلكتروني info@asaslegalfirm.com

العنوان مكرم عبيد تقاطع مصطفى النحاس مدينة نصر القاهرة