شراء شقة بمساحة معينة ثم اكتشاف أن المساحة الفعلية أقل مما هو مكتوب في عقد البيع من المشكلات العقارية التي قد تؤثر على قيمة العقار وحقوق المشتري خاصة إذا كان فرق المساحة كبيرًا أو كان له تأثير واضح على السعر أو الانتفاع بالوحدة

وقد يعتقد بعض المشترين أن وجود المساحة في العقد يحسم الموضوع بشكل نهائي لكن تحديد الحقوق القانونية يحتاج إلى مراجعة العقد والمستندات وطريقة تحديد المساحة والاتفاق بين البائع والمشتري

فإذا كانت الشقة معلنًا عنها ومسجلة في العقد على أنها بمساحة محددة ثم ظهرت عند القياس مساحة أقل فيجب أولًا التأكد من طريقة القياس التي تم الاعتماد عليها لأن المساحة قد تختلف بحسب ما إذا كان القياس يشمل المناور أو الأجزاء المشتركة أو الجدران أو بعض المساحات الأخرى

كما يجب مقارنة المساحة الموجودة في عقد البيع مع المستندات الرسمية والمخططات والبيانات المساحية الخاصة بالعقار والوحدة

إذا ثبت وجود فرق حقيقي بين المساحة المتفق عليها والمساحة الموجودة فعليًا فإن تأثير هذا الفرق على حقوق المشتري يتوقف على ظروف التعاقد وطبيعة الاتفاق وطريقة تحديد الثمن

وهنا تظهر أهمية صياغة عقد البيع لأن بعض العقود تحدد سعر الوحدة بالكامل بينما تحدد عقود أخرى السعر بناء على سعر المتر والمساحة الفعلية

وفي حالة تحديد الثمن على أساس سعر المتر فإن اختلاف المساحة قد يكون له تأثير مباشر على القيمة التي دفعها المشتري

أما إذا كان العقد قد حدد الوحدة والثمن بصورة إجمالية فيجب دراسة صياغة العقد وباقي المستندات لمعرفة مدى تأثير اختلاف المساحة على الالتزامات المتبادلة بين الطرفين

ولا ينبغي للمشتري أن يعتمد على الإعلان العقاري وحده عند تحديد حقه لأن الإعلان قد يختلف عن المستندات التعاقدية التي تحدد العلاقة القانونية بين البائع والمشتري

كذلك يجب الانتباه إلى أن فرق المساحة البسيط قد يختلف قانونًا وعمليًا عن وجود نقص كبير يؤثر في قيمة الوحدة أو الانتفاع بها

لذلك فإن اكتشاف اختلاف في مساحة الشقة لا يعني تلقائيًا فسخ العقد ولا يعني أيضًا أن المشتري فقد حقه في المطالبة بأي تصحيح أو تعويض

المسألة تحتاج إلى مقارنة دقيقة بين العقد والمساحة الفعلية والمستندات وطريقة حساب الثمن وما تم الاتفاق عليه بين الطرفين

ماذا تفعل قبل استلام الشقة أو دفع كامل الثمن

إذا اكتشف المشتري اختلاف المساحة قبل دفع كامل قيمة الشقة فمن الأفضل عدم تجاهل الأمر والاحتفاظ بالمستندات والاتفاق مع البائع على معالجة الوضع بصورة واضحة ومثبتة

أما إذا كان المشتري قد دفع كامل الثمن واكتشف بعد ذلك أن المساحة الفعلية أقل من المساحة المتفق عليها فيجب مراجعة العقد وإثبات الفرق بصورة فنية ثم تقييم الحقوق القانونية الناتجة عن ذلك

ومن الأفضل الحصول على قياس موثق من جهة مختصة حتى لا يعتمد النزاع على قياسات شخصية أو تقديرات غير دقيقة

كما يجب مراجعة كل ما يتعلق بمساحة الوحدة في العقد والملاحق والإيصالات والمخططات والمستندات التي تم تسليمها للمشتري

وهنا يمكن أن تظهر أهمية الاستشارة القانونية العقارية لأن التعامل مع اختلاف المساحة لا يعتمد على رقم المساحة وحده وإنما على طريقة التعاقد وقيمة الوحدة وطريقة حساب الثمن وما إذا كان الاختلاف مؤثرًا في حقوق المشتري

ولهذا يجب على أي شخص مقبل على شراء شقة أن يراجع بيانات الوحدة ومساحتها وحدودها ومستنداتها قبل التوقيع ودفع كامل الثمن

فالفحص القانوني للعقار لا يقتصر على معرفة اسم المالك فقط وإنما يشمل مراجعة البيانات الأساسية للوحدة والمستندات المرتبطة بها والعقد الذي سيحدد حقوق والتزامات كل طرف

شراء العقار قرار مالي كبير ولذلك فإن اكتشاف اختلاف المساحة قبل إتمام الصفقة أسهل بكثير من اكتشاف المشكلة بعد دفع كامل الثمن واستلام الوحدة

للتواصل مع مكتب أساس القانونية

الهاتف 00201099722996

البريد الإلكتروني info@asaslegalfirm.com

العنوان مكرم عبيد تقاطع مصطفى النحاس مدينة نصر القاهرة