قد تشتري شقة وتدفع ثمنها ثم تكتشف أن العقار به مخالفات بناء أو أن بعض الأدوار أو التعديلات لم تحصل على الموافقات المطلوبة وتبدأ المشكلة عندما تطلب الجهة المختصة مستندات أو إجراءات لتقنين الوضع

السؤال هنا ليس فقط هل يمكن التصالح على المخالفة بل من يتحمل المسؤولية المالية والقانونية بعد انتقال الشقة إلى المشتري

والإجابة لا تعتمد على اسم الشخص المكتوب في عقد البيع وحده بل تتطلب معرفة طبيعة المخالفة وتاريخ حدوثها وشروط العقد والمستندات الموجودة لدى الجهات المختصة

من يتحمل تكلفة التصالح بعد شراء الشقة

إذا كانت المخالفة موجودة قبل البيع ولم يكشف البائع عنها فقد تنشأ منازعة بشأن التزاماته التعاقدية ومدى مسؤوليته عن المعلومات التي قدمها للمشتري وضماناته المتعلقة بحالة العقار

أما إذا كان المشتري قد أجرى تعديلات بعد الشراء فقد تختلف المسؤولية بحسب نوع الأعمال والاشتراطات القانونية المنطبقة عليها

ومن المهم التمييز بين الشخص الذي يستطيع تقديم طلب التصالح أو متابعة الإجراءات لدى الجهة المختصة وبين الطرف الذي يتحمل التكلفة في العلاقة بين البائع والمشتري فهما مسألتان قد تختلفان بحسب القانون والوقائع والعقد

ولا يكفي وجود بند عام في العقد للقول إن أحد الطرفين يتحمل كل المخالفات في جميع الأحوال إذ يجب فحص صياغة البند ومدى ارتباطه بالمخالفة محل النزاع وما إذا كانت هناك إقرارات أو مستندات أخرى تؤثر في تحديد المسؤولية

ما الخطوات التي تحمي المشتري عند اكتشاف المخالفة

ابدأ بالحصول على صورة من المستندات المتاحة للعقار مثل ترخيص البناء والرسومات المعتمدة ومحاضر المخالفات وأي طلبات أو قرارات تصالح سابقة

بعد ذلك حدد نوع المخالفة ومتى حدثت وهل تتعلق بأصل البناء أم بتعديلات لاحقة أم بمستندات غير مكتملة ولا تفترض أن كل مخالفة يمكن تسويتها بالطريقة نفسها

احتفظ بعقد البيع وإيصالات السداد والإعلانات أو الرسائل التي تضمنت تأكيدات بشأن سلامة العقار وتراخيصه وأرسل إخطارًا مكتوبًا للبائع إذا كانت هناك بيانات جوهرية غير صحيحة أو التزامات تعاقدية لم ينفذها

يمكن بعد مراجعة المستندات تحديد ما إذا كان الأنسب التفاوض مع البائع أو مطالبته بتنفيذ التزاماته أو المطالبة بالتعويض أو اتخاذ إجراء قانوني آخر وفقًا لطبيعة الحالة

ويجب عدم اعتبار دفع رسوم التصالح وحده ضمانًا لسلامة كل جوانب العقار أو استيفاء جميع متطلبات الجهات المختصة لأن النتيجة ترتبط بالمخالفة المحددة ومدى قبولها للتسوية واستكمال الإجراءات المطلوبة

لذلك فإن مراجعة الوضع القانوني للعقار قبل الشراء تظل أفضل وسيلة لتقليل مخاطر النزاع أما بعد إتمام البيع فيجب تحديد المسؤولية من خلال المستندات والوقائع بدل الاعتماد على افتراضات عامة

للتواصل مع مكتب أساس القانونية

الأستاذ أحمد محمد السكري المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة

الهاتف 00201099722996

البريد الإلكتروني info@asaslegalfirm.com

العنوان مكرم عبيد تقاطع مصطفى النحاس مدينة نصر القاهرة