شراء شقة عن طريق شخص يحمل توكيلًا من المالك قد يبدو للمشتري إجراءً بسيطًا خاصة عندما يكون التوكيل رسميًا ومحررًا أمام الشهر العقاري

لكن وجود التوكيل لا يعني في كل الأحوال أن المشتري أصبح مالكًا للعقار بمجرد استلام صورة منه أو الاتفاق مع الوكيل على البيع

وهنا يقع بعض المشترين في خطأ مهم عندما يتعاملون مع التوكيل باعتباره بديلًا عن فحص الملكية والعقد وموقف العقار القانوني

التوكيل في الأصل يمنح شخصًا سلطة للتصرف نيابة عن شخص آخر في حدود الصلاحيات التي تضمنها التوكيل ولذلك يجب قبل إتمام شراء شقة من وكيل مراجعة أصل التوكيل والتأكد من أنه ما زال قائمًا ومن أن الوكيل يملك بالفعل الصلاحيات اللازمة لإتمام التصرف

كما يجب التأكد من أن الشخص الذي أصدر التوكيل هو صاحب الحق في العقار وأن سند ملكيته يمكن الاعتماد عليه

فإذا كان المالك نفسه لا يملك العقار بصورة سليمة فلن يحل التوكيل المشكلة لأن الوكيل لا يستطيع أن يمنح المشتري حقًا أكبر من الحق الذي يملكه الموكل

ومن أهم الأمور التي يجب مراجعتها أن يكون التوكيل واضحًا في الصلاحيات التي يمنحها للوكيل

فهناك فرق بين توكيل يخص الإدارة أو التعامل مع الجهات المختلفة وبين توكيل يتضمن صلاحية البيع والتوقيع على عقود التصرف المتعلقة بالعقار

ولهذا لا ينبغي للمشتري أن يعتمد على اسم التوكيل فقط وإنما يجب قراءة نصه ومعرفة الصلاحيات التي منحها المالك للوكيل

كما يجب التأكد من بيانات العقار ومطابقتها مع المستندات الموجودة لدى البائع أو الوكيل لأن اختلاف عنوان العقار أو مساحته أو وحدته أو بياناته قد يؤدي إلى مشكلة عند استكمال الإجراءات

وتزداد أهمية هذه المراجعة عندما يكون العقار غير مسجل لأن المشتري في هذه الحالة يحتاج إلى دراسة سند ملكية البائع وتسلسل التصرفات السابقة وموقف العقار من التسجيل قبل دفع كامل الثمن

كذلك يجب معرفة ما إذا كان هناك بيع سابق للعقار أو حقوق للغير أو رهن أو حجز أو نزاع يمكن أن يؤثر على الصفقة

ولا يكفي أن يقول الوكيل إن المالك سمح له بالبيع لأن المشتري هو الطرف الذي يتحمل مخاطر الصفقة إذا لم يتم فحص المستندات بشكل صحيح

ومن النقاط المهمة أيضًا التأكد من استمرار التوكيل وعدم وجود ما يؤثر على سريانه لأن الاعتماد على صورة قديمة من التوكيل دون مراجعة وضعه الحالي قد يضع المشتري أمام مشكلة قانونية

كما يجب الانتباه إلى حالة البيع للنفس أو للغير إذا كان الوكيل هو نفسه المشتري أو إذا كان التصرف سيتم لمصلحة مرتبطة بالوكيل لأن هذه الحالات تحتاج إلى قراءة دقيقة لصياغة التوكيل وحدود السلطة الممنوحة فيه

وفي جميع الأحوال لا ينبغي أن يكون التوكيل هو المستند الوحيد الذي يعتمد عليه المشتري عند شراء العقار

الأفضل أن تتم مراجعة سند ملكية المالك الأصلي والتوكيل والعقود السابقة والمستندات الخاصة بالعقار وموقف التسجيل وأي حقوق أو التزامات مرتبطة به قبل إتمام الصفقة

فالهدف ليس فقط التأكد من أن الشخص الذي أمامك يستطيع التوقيع وإنما التأكد من أن الشخص الذي منحه سلطة التوقيع يملك أصلًا الحق الذي يتم التصرف فيه وأن الإجراءات التي ستتم بعد البيع يمكن استكمالها بصورة قانونية

وهنا تظهر أهمية المراجعة القانونية قبل دفع كامل الثمن

فالمشكلة في بعض صفقات العقارات لا تظهر عند توقيع العقد وإنما تظهر لاحقًا عندما يحاول المشتري تسجيل العقار أو التصرف فيه أو اكتشاف موقف سابق للعقار لم يكن يعرف عنه شيئًا

لذلك إذا كنت ستشتري شقة أو محلًا أو أرضًا من شخص يتعامل بصفته وكيلًا عن المالك فلا تجعل وجود التوكيل وحده سببًا لإتمام الصفقة

اسأل أولًا عن أصل الملكية ثم راجع التوكيل ثم افحص العقود السابقة ثم تأكد من موقف العقار وبعد ذلك يتم تقييم عقد البيع والإجراءات المطلوبة لإتمام نقل الحق بحسب الحالة القانونية للعقار

قبل شراء عقار من وكيل راجع هذه المستندات

يجب أن تشمل المراجعة سند ملكية المالك الأصلي والتوكيل الرسمي والمستندات التي تثبت بيانات العقار والعقود السابقة وموقف التسجيل والمستندات المرتبطة بالحيازة وأي مستندات تكشف عن وجود حقوق للغير أو تصرفات سابقة

وفي حالة وجود أكثر من مالك يجب معرفة أصحاب الحقوق في العقار والتأكد من أن التصرف يتم ممن يملك الحق أو ممن يملك تفويضًا صحيحًا في حدود ما يسمح به القانون

كما يجب أن يكون عقد البيع واضحًا في تحديد أطرافه وصفاتهم وبيانات العقار والثمن وطريقة السداد والتسليم والالتزامات المتعلقة بالمستندات والتسجيل وأي شروط مرتبطة بإتمام الصفقة

شراء العقار من وكيل ليس أمرًا ممنوعًا في ذاته ولكن الأمان القانوني للصفقة لا يعتمد على وجود التوكيل فقط

الأساس هو معرفة من يملك العقار ومن يملك حق التصرف فيه وما حدود سلطة الوكيل وما هو الوضع القانوني للعقار وما الإجراءات المطلوبة بعد توقيع العقد

ولهذا فإن مراجعة المستندات قبل دفع الأموال يمكن أن تكون أهم من سرعة إتمام البيع لأن اكتشاف المشكلة قبل الصفقة يختلف تمامًا عن اكتشافها بعد دفع الثمن واستلام العقار

للتواصل مع مكتب أساس القانونية

إذا كنت بصدد شراء عقار من مالك أو وكيل عنه وتريد مراجعة سند الملكية والتوكيل والعقد والمستندات قبل إتمام الصفقة يمكن مراجعة الملف القانوني مع مكتب أساس القانونية للمحاماة والاستشارات

الهاتف 00201099722996

البريد الإلكتروني info@asaslegalfirm.com

العنوان مكرم عبيد تقاطع مصطفى النحاس مدينة نصر القاهرة